10 Fakten die du vor dem Kauf deiner Immobilie wissen solltest

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Die eigene Immobilie dürfte für die meisten die größte Investition im Leben sein. Grund genug sich damit im Vorfeld ausführlich zu befassen und die Entscheidung gut zu überlegen. Mit diesem Beitrag wollen wir dir helfen, diese Entscheidung fundiert zu treffen. Wir beleuchten das Thema Immobilie aus verschiedenen Perspektiven und geben Tipps rund um die dazugehörigen Versicherungen.

Inhaltsverzeichnis

Der Fahrplan zur eigenen Immobilie

Die Zinsen sind niedrig wie nie und die Mieten steigen allerorten. Grund genug, sich endlich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Oder?

Selbst die größte Tageszeitung Europas titelt mittlerweile, wie sich (scheinbar) jeder ein Haus leisten kann. Da muss ich doch schön blöd sein, wenn ich weiterhin meinem Vermieter jeden Monat einen großen Batzen Geld überweise, den ich doch viel besser in MEINE vier Wände investieren kann. Nicht wahr?

Lässt sich nicht am Ende sogar ohne große Mühen durch die steigenden Häuserpreise bares Geld verdienen? Wer so denkt, dem sei ein Blick etwa 7 Jahre zurück in die USA empfohlen. Dort war das Klima ähnlich: künstlich niedrig gehaltene Zinsen, steigende Immobilienpreise und Banken, die Kredite ohne Eigenkapital vergeben. Das Ergebnis? Die Welt ist haarscharf am Finanz-GAU vorbeigeschrammt. Banken von der Größe ganzer Staaten mussten verstaatlicht werden, Rettungsschirme wurden aufgespannt und die wahren Kosten sind noch nicht abschätzbar.

Lohnt es sich also tatsächlich, in die eigenen vier Wände zu investieren?

Zunächst einmal sollten die Vor- und Nachteile gegenübergestellt und abgewogen werden. Denn wie alles, haben auch Immobilien zwei Seiten. Leider werden die Nachteile bzw. Risiken in der aktuellen Debatte gern verdrängt.

Wer also mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, sollte sich sehr ausführlich mit den oben erwähnten Punkten auseinandersetzen und sich genau überlegen, ob er die Nachteile in Kauf nehmen kann und möchte. Sinnvollerweise sollten sich Bauwillige mit einem unabhängigen Berater – nicht mit einem Immobilienmakler – darüber unterhalten. Denn ein Immobilienmakler lebt davon Häuser oder Wohnungen zu verkaufen und wird eher selten davon abraten.

Sind das Für und Wider sorgfältig abgewogen und die Entscheidung ist positiv ausgefallen, ist ein Fahrplan wichtig. Andernfalls verzettelt man sich in der Vielzahl von Sonderangeboten, gesetzlichen Vorgaben und Förderprogrammen. Es ist unbedingt die Faustregel: „Erst die Finanzierung klären, dann bauen“ zu berücksichtigen. Wer sich nämlich seine „Traumimmobilie bereits ausgesucht hat, wird leicht zum „Opfer“ von Banken und Finanzierungsvermittlern. Am Ende ist der Kredit größer, als die eigene Leistungsfähigkeit.

Du hast noch Fragen zum Thema Versicherungen und finanzielle Absicherung?



Die Investition in die eigene Immobilie sollte wohl überlegt sein
Die Investition in die eigene Immobilie sollte wohl überlegt sein

Schritt 1: Immobilie Ja oder Nein?

Im ersten Schritt geht es um die grundsätzlichen Fragen:

  • Wie viel Haus kann ich mir leisten?
  • Stadt oder Land?
  • Haus oder Wohnung?
  • Bauen oder kaufen?
  • Welche Versicherungen sind wirklich notwendig?
  • Welche zusätzlichen Kosten kommen auf mich zu?
  • Was ist, wenn wir uns einmal scheiden sollten?

Man könnte zu jeder dieser Fragen einen eigenen Beitrag schreiben. Hier genügt es zunächst, sich im Klaren zu werden, dass, bevor es konkret wird, diese (und möglicherweise noch andere) wesentlichen Fragen geklärt werden.

Exemplarisch nehmen wir uns einmal den Punkt „Stadt oder Land“ vor. Wer in die Stadt zieht, muss meist mit wesentlich höheren Grundstückskosten rechnen. Auf dem Land ist es billiger, doch sollte man bedenken, dass auf dem Land zum Teil sehr hohe Pendelkosten auftreten. Bereits an diesem Beispiel zeigt sich, wie wichtig die gründliche Auseinandersetzung damit ist, um nicht irgendwann festzustellen, dass man sich übernommen hat.

Die Ergebnisse sind am besten schriftlich für sich festzuhalten.

Schritt 2: Vorfinanzierung der Immobilie

Es geht darum, so viel wie möglich Eigenkapital aufzubauen. Denn: je mehr davon vorhanden ist, desto wahrscheinlicher und günstiger wird ein Kredit. Außerdem sind alle Nebenkosten (min. 15% der Immobilienkosten) wie Notar, Makler und Grunderwerbssteuern davon zu bezahlen, denn diese können nicht finanziert werden. Als Faustregel gilt, mindestens 20% bis 25% Eigenkapital einzubringen. Die zweite Phase dient noch einem anderen Zweck. Wer einmal einen Kredit mit einer monatlichen Rate von 1.200€ aufgenommen hat, kommt nicht mehr raus aus der Nummer.

Es ist also sinnvoll, mal zu „testen“ ob man überhaupt so viel entbehren kann. Man zieht also von seiner möglichen Kreditrate die Kaltmiete ab und spart diesen Betrag jeden Monat. Entweder auf ein Tagesgeldkonto oder in einen Bausparvertrag.

Wer das z.B. fünf Jahre durchhält hat erstens einen großen Batzen Eigenkapital und zweitens die Erkenntnis, dass die zukünftige Rate tragbar ist. Tja, und wer nach den fünf Jahren doch nicht mehr bauen will, freut sich über einen großen Betrag zur freien Verfügung. Ganz wichtig: Hände weg von Rentenversicherungen oder Aktien!

Auch wenn die Zinsen im Keller sind - werde das Immobiliendarlehen so schnell wie möglich los!
Auch wenn die Zinsen im Keller sind – werde das Immobiliendarlehen so schnell wie möglich los!

Schritt 3: Tilgen der Immobilie

Hier geht es darum, möglichst schnell den Kredit zu tilgen. Eine kleine Rechnung soll das verdeutlichen:

Im Beispiel unterscheiden sich nur die Tilgungsdauer und damit die Ratenhöhe. Es zeigt sich aber vor allem, dass die Gesamtkosten durch die wesentlich längere Laufzeit um über 25.000€ höher liegen.
Allerdings haben weder die Bank noch der Kreditvermittler ein Interesse daran, dem Kunden das zu sagen, denn die Bank verdient im zweiten Beispiel 25.000€ weniger und der Kreditvermittler wird möglicherweise Probleme bekommen, den Kredit zu vermitteln, da die Rate die Haushaltskasse sprengt. Deshalb sollte man unbedingt entweder selbst rechnen oder aber einen unabhängigen Berater aufsuchen.

Gern vereinbaren Banken sogenannte Sondertilgungsrechte. Damit hat der Kunde die Möglichkeit, z.B. zum Jahresende zusätzlich zu tilgen. Banken und Vermittler werben dann damit, dass man den Kredit ja so viel schneller zurückzahlen könne. Das ist Augenwischerei, da so gut wie niemand die Sondertilgung in Anspruch nimmt. Deshalb: Rate rauf und auf Sondertilgung verzichten.

Viel wichtiger ist es, die Möglichkeit einer Ratenpause und Ratenänderung einzuschließen. So kann flexibel und ohne Mehrkosten auf eine veränderte Einkommenssituation reagiert werden. Möchte man die Rate ohne eine solche Vereinbarung später anpassen, lassen sich das die Banken fürstlich bezahlen.

Schritt 4: Rücklage und Ruhestand

Im vierten Schritt geht es um den Aufbau einer Rücklage fürs Haus sowie des Einkommens für den Ruhestand. Denn so ein Haus kommt ebenfalls in die Jahre und muss in gewissen Abständen renoviert und saniert werden. Außerdem ändern sich regelmäßig die gesetzlichen Vorgaben, so dass zum Beispiel neue (teure) Heizkessel installiert werden müssen. Dieser Posten wird oftmals in der Rechnung vergessen.

Im Laufe der Zeit baut man gewissermaßen noch mal ein zweites Haus. Aber auch das ist wieder logisch, denn im Zweifel nimmt man einen weiteren Kredit auf. Die Bank gewinnt also wieder. Und der Kreditvermittler. Nur nicht der Häuslebauer. Es ist eine Binsenweisheit, aber wird gern vergessen: Beton kann man nicht essen. Soll heißen: Ich spare mir im Ruhestand zwar die (Kalt)-miete, aber habe Versicherungsaufwand, Heiz- und Stromkosten, Müllabfuhr, Grundsteuer usw., die ich entrichten muss. Dazu kommen die normalen Lebenshaltungskosten. Oftmals reicht die gesetzliche Rente dafür nicht aus, so dass zusätzliches Einkommen nötig ist.

Wer diese Schritte beherzigt, wird sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen können. Wer meint, besonders schlau zu sein und stattdessen auf Förderprogramme und windige Kreditangebote setzt, für den wird das ganze wahrscheinlich eher zum Albtraum.

Zum Schluss sei noch gesagt, dass die eigenen vier Wände vor allem ein Luxus sind, den man sich leisten können muss. Es lohnt sich jedoch nicht, dafür auf alles andere zu verzichten. Zu viele Beziehungen und Existenzen gehen darüber zu Bruch.

Lebensphasenberatung – Immobilie

Was ändert sich durch den Erwerb einer Immobilie? In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über alle relevanten finanziellen Aspekte beim Hausbau.

Was ändert sich durch den Erwerb einer Immobilie?
Was ändert sich durch den Erwerb einer Immobilie?

Einnahmen und Ausgaben

Erfüllst du dir den Traum der eigenen Immobilie mit Krediten, gehst du große Zahlungsverpflichtungen ein. Diese haben massiven Einfluss auf die Ausgaben deines Haushalts. Die Summe aus Tilgung und Zinsen („Annuität“) sollten maximal 30% des Einkommens ausmachen. Damit ist auch in schlechteren Zeiten genügend Puffer vorhanden. Wenn du deine Einnahmen und Ausgaben planst, kannst du die Kaltmiete abziehen. Schaue dazu am besten in den Mietspiegel. Die Betriebskosten fallen auch im eigenen Haus an. Des Weiteren solltest du von Anfang an eine Rücklage für Sanierungen und Renovierungen einplanen. Orientiere dich dabei einfach an § 28.2 der zweiten Baurechnungsverordnung:

Haftungsrisiken mit einer Immobilie

Als Eigentümer einer Immobilie haftest du unbegrenzt für Gefahren, die vom Grundstück oder Gebäude ausgehen. In bestimmten Fällen vermutet der Gesetzgeber sogar ein Verschulden (§§ 836 ff BGB) und du musst nachweisen, die erforderliche Sorgfalt beachtet zu haben. Die Besonderheit hier liegt in der sogenannten vermuteten Verschuldung.

Das heißt, der Geschädigte muss kein Verschulden nachweisen, sondern der Häuslebauer, dass er alles richtig gemacht hat. Ein nicht ausreichend geräumter Gehweg kann da schon zur Falle werden. Besitzt du einen Öltank oder eine Fotovoltaikanlage, haftest du speziell. Hiergegen bieten gute Privathaftpflicht-versicherungen Deckung. Ansonsten ist eine eigenständige Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht notwendig. Wer Immobilien oder Wohnungen vermietet, braucht auf jeden Fall eine eigenständige Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Die Privathaftpflichtversicherung bezahlt übrigens nicht nur Schäden, die man verursacht hat. Sie prüft im ersten Schritt immer, ob du überhaupt schadensersatzpflichtig bist. Das nennt man passiven Rechtsschutz. Denn lieber bezahlt die Versicherung einen Anwalt zur Abwehr, als im Zweifel Tausende Euro an Schadensersatz zu leisten. Also immer wenn jemand etwas von dir will, solltest du deine Privathaftpflichtversicherung oder deinen Makler informieren.

Was ist, wenn ener von euch gesundheitlich nicht mehr in der Lage ist ein Einkommen zu erzielen?
Was ist, wenn ener von euch gesundheitlich nicht mehr in der Lage ist ein Einkommen zu erzielen?

Invalidität und die eigene Immobilie

Verringert sich vorübergehend oder dauerhaft dein Einkommen aufgrund Krankheit oder Unfall, steht deine Finanzierung der Immobilie auf der Kippe. Auch wenn beide Partner eine klare Rollenverteilung haben, solltet ihr beide über eine entsprechende Arbeitskraftabsicherung verfügen. Fällt der Partner aus, der sich um Haushalt und Kinder kümmert, sind zwei Szenarien denkbar: Entweder steigen eure monatlichen Kosten, da ihr Hilfe im Haushalt bzw. bei der Kinderbetreuung benötigt oder eure Einnahmen sinken, da der berufstätige Partner Aufgaben übernehmen und kürzer treten muss. Für diese Fälle empfehlen wir eine Berufs- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung.

Todesfall und die eigene Immobilie
Todesfall und die eigene Immobilie

Todesfall und die eigene Immobilie

Im Todesfall sollte ausreichend Kapital vorhanden sein, um die Restschuld zu bezahlen. Sinnvoll ist eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme entsprechend der Restschuld für beide Partner.

Besitz

Das eigene Haus / die eigene Immobilie dürfte neben der Arbeitskraft dein größtes Vermögen sein. Schäden am oder im Haus erreichen schnell finanziell bedrohliche Ausmaße. Sturmschäden am Dach oder der Solaranlage, ein Brand oder ein überfluteter Keller erreichen mit ihren Beseitigungs- und Folgekosten schnell mehrere Zehntausend Euro.

Die meisten Banken verlangen für eine Kreditzusage in der Regel eine Rohbau- und Wohngebäudeversicherung. Der Hausrat eines Hauses ist meistens hochwertiger, daher solltest du deinen Bedarf einer entsprechenden Absicherung ebenfalls prüfen.

Immobilie gut = Ruhestand gut
Immobilie gut = Ruhestand gut
… naja fast ^^

Ruhestand und die eigene Immobilie

Die Immobilie stellt Vermögen dar, das du bei der Planung deiner Altersvorsorge berücksichtigen kannst. In der Regel verringert sich der finanzielle Bedarf im Alter durch die eingesparte Miete. Allerdings musst du, wie oben gezeigt, die Betriebskosten bezahlen und Rücklagen für künftige Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bilden. Wenn du auch im Alter in deiner Immobilie wohnst, kannst du dein Versorgungsziel mit einer fiktiven Mietersparnis (Vergleichsmiete abzüglich Instandhaltung) reduzieren.

Voraussetzung ist, dass du die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt hast. Solange du deinen Kredit abbezahlst, solltest du keine Altersvorsorgeverträge abschließen. Denn nach Kosten und Steuern weisen diese in der Regel eine geringere Rendite auf, als die Kreditzinsen. Ist die Immobilie bis zum 50. Lebensjahr abbezahlt, bleibt ausreichend Zeit für die Altersvorsorge. Am einfachsten behältst du die Rate bei, nur dass du sie in einen Vorsorgevertrag packst.

Pflege und die eigene Immobilie

Wenn du pflegebedürftig wirst, musst du alle Vermögenswerte nutzen, um die Pflegemaßnahmen zu bezahlen. Unter Umständen musst du auch dein Haus / deine Immobilie zur Finanzierung der Pflegemaßnahmen verwertet. Andererseits kannst du das Haus bei Bedarf alters- und behindertengerecht umbauen. So kannst du dich in deiner gewohnten Umgebung pflegen lassen. Die Pflegeversicherung zahlt nur einen Teil der anfallenden Kosten. Man spricht hier von einer Teilkaskodeckung, Allerdings hast du in der Regel weitere Einnahmen. Wenn du eine Berufs- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung hast, leistet diese auch bei Pflegebedürftigkeit.

Auch die Erwerbsminderungsrente solltest du berücksichtigen. Wenn du im Ruhestand bist, bekommst du gewöhnlich eine Altersrente. Leistungen aus der Pflegeversicherung erhältst du zusätzlich zu deinen anderen Einkünften. Oftmals reicht das also aus. Die tatsächliche Lücke solltest du dennoch überprüfen.

Sonstige Risiken

Wer eine Immobilie besitzt, muss rechtliche Auseinandersetzungen einkalkulieren, z.B. Nachbarschaftsstreitigkeiten oder Streitigkeiten mit Mietern. Versicherer bieten für den Eigentümer verschiedene Dienstleistungen rund um das Haus an („Assistanceleistungen“). Sofern du Baumaßnahmen in eigener Regie durchführst, kannst du zusätzliche Vorsorge für den Fall treffen, dass Helfer einen Unfall erleiden.

Auch die Schönheit deiner Immonbilie ist vergänglich, wenn du sie nicht pflegst

Vermögen – Verbindlichkeiten

Aufgrund unvorhergesehener Kosten, wie Renovierungen oder Schönheitsreparaturen solltest du sechs, statt der üblicherweise empfohlen drei Monatsausgaben als Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto zur Verfügung haben. Bilde von Anfang an eine Rücklage für Renovierung und Sanierung:

Wenn du deine Immobilie mittels Kredit finanzierst, solltest du vorher alle Verbindlichkeiten wie Dispo- oder Ratenkredite tilgen. Das verbessert deine Kreditwürdigkeit und schafft mehr Spielräume. Hast du Vermögen z.B. Sparbücher oder Versicherungen, solltest du prüfen, ob du dies als Eigenkapital nutzen kannst. Sinnvoll ist dies dann, wenn die Zinsen nach Kosten und Steuern unter dem Kreditzins liegen.

Je höher dein Eigenkapital, desto besser sind die Kreditkonditionen und desto kürzer ist die Laufzeit. Im besten Fall sparst du also doppelt: bei der Zinshöhe und der Laufzeit.

Fazit

Eine Immobilie ist meistens die größte Investition deines Lebens. Aus diesem Grund ist eine eingehende Finanzplanung dringend notwendig. Dabei solltest du die Finanzierung und Versicherungen klären, bevor es an die eigentliche Planung des Hauses geht. Damit vermeidest du unliebsame Überraschungen und kannst deinen Traum vom eigenen Haus entspannt realisieren. Verwende mindestens genauso viel Zeit in die Finanzplanung wie in die Auswahl der Wandfarbe oder des Heizkessels. Es lohnt sich.

In jedem Fall solltest du dir unabhängige, professionelle Hilfe suchen. Wenn du mit dem Gedanken spielst, ein Haus zu bauen und dir über einzelne Punkte unsicher bist, sprich uns an!

Wohngebäudeversicherung – Auf was du bei deiner Immobilie achten solltest

In diesem Beitrag erklären wir, auf was du beim Abschluss einer Wohngebäudeversicherung achten solltest.

Augen auf bei der Wahl der Wohngebäudeversicherung
Augen auf bei der Wahl der Wohngebäudeversicherung

Korrekte Versicherungssumme

Wie bei der Hausratversicherung ist die richtige Versicherungssumme Grundlage für eine vollständige Entschädigung im Schadensfall. In der Wohngebäudeversicherung heißt das in der Regel „gleitender Neuwert“. Er sorgt dafür, dass das Gebäude zu jeder Zeit die korrekte Versicherungssumme hat und die Versicherung den Wiederaufbau bzw. die Reparatur zu den aktuell gültigen Kosten übernimmt. Anhand des Baupreisindexes passt die Versicherungswirtschaft diesen jährlich an.

Daher ist es wichtig, dass du der Anpassung der Versicherungssumme (und der Prämie) nicht widersprichst. Sonst ist es wahrscheinlich, dass du nach einigen Jahren deutlich unterversichert bist. Neben dem gleitenden Neuwert gibt es noch zwei andere Varianten, die im Privatbereich jedoch kaum eine Rolle spielen und wir nicht empfehlen können.

Um den richtigen Wert zu ermitteln, gibt es mehrere Varianten, von denen wir zwei kurz vorstellen:

Wert 1914: Die Versicherungssumme wird auf den fiktiven Wert von 1914 (Goldmark) umgerechnet. Das war das letzte Jahr der Golddeckung, die Baupreise galten dort als stabil und waren keinen größeren Schwankungen unterworfen. Um den richtigen Wert 1914 zu ermitteln, gibt es umfangreiche Tabellen mit zahlreichen Merkmalen wie Geschosshöhe, Art des Daches, Ausstattung usw. Die Ermittlung ist daher recht kompliziert. Alternativ kannst du auch durch ein Gutachten den Wert 1914 ermitteln lassen.

Wohnflächenmodell: Deutlich einfacher ist das Wohnflächenmodell. Hier sind nur wenige Angaben wie Baujahr, Wohnfläche oder ob ein Keller vorhanden ist, nötig. Anhand der Angaben ermittelt der Versicherer automatisch die korrekte Versicherungssumme und die dafür notwendige Prämie. Auch hier passt der Versicherer die Versicherungssumme und den Beitrag anhand des Baupreisindex jährlich an. Wichtig: Widersprich den Anpassungen nicht, da du sonst ebenfalls unterversichert bist. Die Gefahr, einen Fehler bei der Ermittlung der Versicherungssumme zu machen, ist deutlich geringer, als beim gleitenden Neuwert 1914. Wir empfehlen deswegen dieses Modell.

Verzicht auf Unterversicherung

Richtig ärgerlich ist eine sog. Unterversicherung. Da bleibst du nämlich auf einem Teil deines Schadens sitzen. Das passiert, wenn du die Versicherungssumme nicht korrekt ermittelt oder du der jährlichen Anpassung widersprochen hast.

Beispiel:

Deine Immobilie ist eigentlich 500.000 € wert. Du versicherst aber nur 250.000 €. Hier liegt also eine Unterversicherung von 50 % vor. Nun brennt es bei dir und du hast einen Schaden von 80.000 €.

Aufgrund der Unterversicherung erstattet dir die Versicherung jedoch nur 50%, also 40.000 €. Die anderen 40.000 € bleiben bei dir hängen.

Wenn du eine der beiden Varianten nutzt, um den Versicherungswert richtig zu ermitteln (gleitender Neuwert), verzichtet der Versicherer automatisch auf die Unterversicherung. Deswegen taucht in den Unterlagen auch keine Versicherungssumme in Euro, sondern maximal in Mark (1914) auf.

Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit

Dummheit schützt vor Strafe nicht. So oder so ähnlich heißt es. Immer wieder gibt es Fälle, in denen eine Versicherung nicht zahlen möchte, weil der Versicherte grob fahrlässig gehandelt hat. Grobe Fahrlässigkeit ist ein juristischer Fachbegriff und klar definiert: „Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“ (§ 276 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Grob fahrlässig handelt z.B. jemand, der bei Rot über die Ampel fährt und jemanden dabei verletzt. Vorsatz wäre in diesem Fall, bei Rot zu fahren, um jemanden zu verletzen. So klar der Begriff definiert ist, so strittig und schwierig ist seine Auslegung. Und eben das führt dann zu unschönen Situationen, die du gern mal in Funk und Fernsehen siehst und hörst.

Aus diesem Grund solltest du einen Anbieter und Tarif wählen, der darauf einfach verzichtet. Es sorgt einfach für ein bisschen Ruhe.

Verzicht auf Mindeststurmstärke

Ja, in Deutschland ist alles definiert. Auch was ein Sturm eigentlich ist. Von einem Sturm spricht man ab einer Windstärke von 8 auf der sog. Beaufortskala. Das sind 62 km/h. Ab da brechen Zweige von den Bäumen ab und das Gehen draußen ist erheblich erschwert.

Was ist nun aber, wenn ein Zweig beim Gewitter abbricht, das Fenster durchschlägt und es in Strömen reinregnet? Dann musst du eine Anfrage ans Wetteramt stellen und schauen, ob Windstärke 8 vorlag. Wenn nicht, hast du Pech gehabt. Das ist auch so ein Fall für: Muss ich nicht unbedingt haben.

Deshalb: Wähle einen Versicherer, der auf den Unsinn verzichtet. Dann ersetzt der Versicherer den Schaden, egal ob da draußen Weltuntergang ist oder nur steifer Wind (Windstärke 7) weht.

Elementarschäden und Naturgefahren werden zu schnell unterschätzt
Elementarschäden und Naturgefahren werden zu schnell unterschätzt

Elementarschäden und Naturgefahren

Seit Donald Trump den Klimawandel offiziell als Fake-News enttarnt hat, braucht das eigentlich keiner mehr. Wer jedoch immer noch daran glaubt, sollte sog. Elementarschäden einschließen. In der „normalen“ Wohngebäudeversicherung sind Schäden durch Brand, Blitzschlag, Leitungswasser und Einbruchdiebstahl versichert. Elementarschäden (oder auch Naturgefahren), wie Überschwemmung, Lawinen, Schnee, Erdbeben und Vulkane sind dagegen nicht versichert.

Zum Glück sind in unseren Breiten Erdbeben und Vulkanausbrüche eher selten. Aber durch den Klimawandel steigt das Risiko von schweren Überschwemmungen deutlich an. Dabei müssen es nicht immer über die Ufer tretende Flüsse sein. Ein Elementarschadenereignis liegt auch vor, wenn es die Kanalisation das Regenwasser bei einem schweren Wolkenbruch nicht mehr fassen kann und einfach die Straße runter läuft. Das wird vor allem in größeren Städten zu einem echten Problem. Aus diesem Grund empfehlen wir allen den Einschluss dieser Klausel.

Übrigens: Viele denken, sie bekommen keinen Schutz gegen Naturgefahren, weil sie zu nah an einem Fluss wohnen. Fakt ist aber, dass fast alle Versicherungsschutz bekommen. Manche müssen höhere Selbstbeteiligungen in Kauf nehmen oder besonderen Schutz nachweisen. Aber nur die allerwenigsten erhalten gar keinen Versicherungsschutz. Gut, wer quasi im Fluss wohnt, muss sich auch nicht wundern.

Allgefahren-Deckung bzw. Einschluss unbenannter Gefahren

In Deutschland gilt vorrangig das Prinzip: Versichert ist, was ausdrücklich benannt ist. In vielen anderen Ländern gilt das Prinzip: Versichert ist alles, außer was ausdrücklich ausgeschlossen ist. Wir halten das für das sinnvollere und für den Kunden sichere System. Mittlerweile gibt es auch hierzulande einige Anbieter mit sog. All-Risk- oder Allgefahren-Deckungen bzw. dem Einschluss unbenannter Gefahren. Da ist dann tatsächlich jedes Risiko versichert, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Für die Wohngebäudeversicherung sind das in der Regel sog. Allmählichkeitsschäden, reine Abnutzung bzw. Verschleiß und Schäden durch Tiere und Pflanzen. Wer sich vor Termiten oder Holzwürmern schützen möchte, muss tatsächlich etwas länger suchen. Diese Klausel sorgt also ebenfalls für einen ruhigeren Schlaf.

Bruchschäden an Zu- und Ableitungsrohren

Generell versichert sind Rohre innerhalb des Gebäudes. Innerhalb meint alles oberhalb der Bodenplatte. Wenn etwas außerhalb passiert – Pech gehabt. Deswegen solltest du darauf achten, dass Rohre auch außerhalb des Gebäudes versichert sind. Richtig gut ist es, wenn sogar Rohre versichert sind, die sich außerhalb des Grundstücks befinden, für die du jedoch das Risiko trägst. Dann brauchst du dir darum wirklich keine Gedanken mehr machen.

Aufräum- und Abbruchkosten

Wenn dein Haus komplett abbrennen sollte, sind die Kosten für den Wiederaufbau das eine. Eine ganz wesentliche zusätzliche Kostenposition sind die Aufräum- und Abbruchkosten. Häufig müssen die Überreste der Immobilie teuer entsorgt werden. Die Preise hierfür sind in den letzten Jahren exorbitant gestiegen. Es ist also wichtig, dass der Versicherer diese Kosten ohne Begrenzung übernimmt.

Mehrkosten durch behördliche Auflagen oder Preissteigerung

Die zuständige Behörde kann beim Neubau verfügen, dass das Gebäude aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht in derselben Art und Güte wiederhergestellt oder wiederbeschafft werden darf. Dadurch können Mehrkosten entstehen. Des Weiteren kann es passieren, dass eine Behörde den Wiederaufbau nur zögerlich genehmigt und infolge Preissteigerungen Mehrkosten entstehen. Oder aber, dass die Preise zwischen Schadensfall und Wiederaufbau aus unerfindlichen Gründen explodiert sind. In der Regel hat man solche Probleme nicht auf dem Sender, wenn das Gebäude beschädigt oder zerstört wurde. Um diese unliebsamen Überraschungen zu vermeiden, empfehlen wir den Einschluss dieser Mehrkosten.

Selbstbeteiligung im Schadensfall

Zuletzt empfehlen wir – wie bei den anderen Sachversicherungen auch – eine Selbstbeteiligung. Denn die Versicherung sollte für Schäden eintreten, die dich ruinieren würden. Durch die Selbstbeteiligung profitierst du von einem unmittelbar geringeren Beitrag. Außerdem entwickeln sich die Beiträge langfristig stabiler, wenn viele eine Selbstbeteiligung einschließen. Der Grund ist, dass die vielen (teuren) Kleinschäden entfallen.

Gern helfen wir dir bei einer ausführlicheren Aufklärung, auf Wunsch einer Auswahl und Abschluss einer adäquaten Wohngebäudeversicherung!

Hausratversicherung – Auf was du bei deiner Immobilie achten solltest

In diesem Beitrag erklären wir, auf was du beim Abschluss einer Hausratversicherung achten solltest.

Augen auf bei der Wahl der Hausratversicherung
Augen auf bei der Wahl der Hausratversicherung

Korrekte Versicherungssumme

Als erstes geht es darum, die korrekte Versicherungssumme zu ermitteln. Deine Hausratversicherung schützt alles, was aus deiner Wohnung herausfallen würde, wenn du sie gedanklich einmal auf den Kopf stellen würdest und was dein Eigentum ist. Da kommt bei durchschnittlich 10.000 Dingen, die ein Europäer besitzt, eine ganze Menge zusammen. Rein theoretisch müsstest du jeden deiner Hausratgegenstände bewerten und überlegen, wie viel du für einen neuwertigen Gegenstand bezahlen müsstest.

Da das in der Regel zu aufwendig und wenig zielführend ist, hat die Versicherungswirtschaft eine einfachere Methode erfunden. Hierfür musst du lediglich deine korrekte Wohnfläche wissen und mit einen, von der Versicherung vorgegeben Betrag multiplizieren. Dieser Betrag liegt in der Regel zwischen 600 und 800 €. Hast du z.B. eine 60 qm große Wohnung, brauchst du eine Versicherungssumme von 36.000 € bis 48.000 €.

Für eine durchschnittliche Ausstattung reicht das in aller Regel. Wichtig ist jedoch ein Blick in die Bedingungen, was und wie genau du die Wohnfläche ermitteln musst. Das kann nämlich vom Mietrecht durchaus abweichen.

Solltest du jedoch außergewöhnlich hochwertige Möbel, Designer-Interieur oder Kunstgegenstände dein Eigen nennen, kommst du um eine manuelle Wertermittlung nicht herum. Wenn du also denkst, dass die pauschale Summe bei einem Totalschaden nicht ausreicht, solltest du eine solche Wertermittlung durchführen. Dafür gibt es sog. Wertermittlungsbögen. Am besten gehst du mit deinem Versicherungsprofi durch deine Wohnung und füllst den Bogen mit ihm aus.

Wohnst du in einer Studentenbude, die vor allem aus Second- oder Third-Hand-Zeug besteht, brauchst du vielleicht nicht zwingend eine Hausratversicherung.

Verzicht auf Unterversicherung

Richtig ärgerlich ist eine sog. Unterversicherung. Da bleibst du nämlich auf einem Teil deines Schadens sitzen. Das passiert, wenn du die Versicherungssumme nicht korrekt ermittelt hast.

Beispiel I:
Dein Hausrat ist eigentlich 100.000 € wert. Du versicherst aber nur 50.000 €.

Hier liegt also eine Unterversicherung von 50 % vor. Nun brennt es bei dir und du hast einen Schaden von 20.000 €. Aufgrund der Unterversicherung erstattet dir die Versicherung jedoch nur 50%, also 10.000 €. Die anderen 10.000 € bleiben bei dir hängen.

Wenn du die pauschale Versicherungssumme anhand der Quadratmeter nutzt, verzichtet die Hausratversicherung in der Regel auf die Prüfung der Unterversicherung. Das nennt sich Unterversicherungsverzicht.

Beispiel II:
Dein Hausrat ist eigentlich 100.000 € wert. Deine Wohnung ist 80 qm groß.

Du nutzt die pauschale Versicherungssumme von 650 € pro Quadratmeter, insgesamt also 52.000 €. Du schließt den Unterversicherungsverzicht ein. Nun brennt es bei dir und du hast einen Schaden von 20.000 €. Aufgrund des Unterversicherungsverzichts erstattet dir die Versicherung 100 %. Anders als im ersten Beispiel bleibst du nicht auf einem Teil des Schadens sitzen.

Aber Vorsicht: Ist der Schaden höher als die gesamte Versicherungssumme, erstattet die Versicherung auch nur bis zu dieser Summe.

Beispiel III:
Dein Hausrat ist eigentlich 100.000 € wert. Deine Wohnung ist 80 qm groß.

Du nutzt die pauschale Versicherungssumme von 650 € pro Quadratmeter, insgesamt also 52.000 €. Du schließt den Unterversicherungsverzicht ein. Nun brennt deine Wohnung vollständig aus. Du hast einen Schaden von 100.000 €. Aufgrund des Unterversicherungsverzichts erstattet dir die Versicherung 100%, aber eben nur bis zur Versicherungssumme von 52.000 €. Du bleibst auf den restlichen 48.000 € sitzen.

Der Verzicht auf die Unterversicherung bewahrt dich also bei kleineren Schäden vor unliebsamen Überraschungen. Er befreit dich jedoch nicht von der Pflicht, die korrekte Versicherungssumme zu ermitteln und anzugeben.

Verzicht auf grobe Fahrlässigkeit

Dummheit schützt vor Strafe nicht. So oder so ähnlich heißt es. Immer wieder gibt es Fälle, in denen eine Versicherung nicht zahlen möchte, weil der Versicherte grob fahrlässig gehandelt hat. Grobe Fahrlässigkeit ist ein juristischer Fachbegriff und klar definiert: „Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt“ (§ 276 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Grob fahrlässig handelt z.B. jemand, der bei Rot über die Ampel fährt und jemanden dabei verletzt. Vorsatz wäre in diesem Fall, bei Rot zu fahren, um jemanden zu verletzen. So klar der Begriff definiert ist, so strittig und schwierig ist seine Auslegung. Und eben das führt dann zu unschönen Situationen, die auch gern mal in Funk und Fernsehen verbreitet werden.
Aus diesem Grund solltest du einen Anbieter und Tarif wählen, der darauf einfach verzichtet.

Wenn du also mal in Eile das Haus verlässt und das Fenster im Erdgeschoss auf kipp stehen lässt, ist das definitiv grob fahrlässig. Bricht dann jemand darüber in die Wohnung ein und klaut die Designer-Uhr von der Wand, würde der Versicherer in so einem Falle dennoch leisten. Gleichwohl sollte das keine Einladung sein, im Bett zu rauchen oder nicht mehr abzuschließen. Es sorgt einfach für ein bisschen Ruhe.

Verzicht auf Mindeststurmstärke

Ja, in Deutschland ist alles definiert. Auch was ein Sturm eigentlich ist. Von einem Sturm spricht man ab einer Windstärke von 8 auf der sog. Beaufortskala. Das sind 62 km/h. Ab da brechen Zweige von den Bäumen und das Gehen draußen ist erheblich erschwert. Was ist nun aber, wenn ein Zweig beim Gewitter abbricht, das Fenster durchschlägt und es in Strömen reinregnet?
Dann musst du eine Anfrage ans Wetteramt stellen und schauen, ob Windstärke 8 vorlag. Wenn nicht, hast du Pech gehabt.

Das ist auch so ein Fall für: Muss ich nicht unbedingt haben. Deshalb: Wähle einen Versicherer, der auf den Unsinn verzichtet. Dann ersetzt der Versicherer den Schaden, egal ob da draußen Weltuntergang ist oder nur steifer Wind (Windstärke 7) weht.

Elementarschäden und Naturgefahren

Seit Donald Trump den Klimawandel offiziell als Fake-News enttarnt hat, braucht das eigentlich keiner mehr. Wer jedoch immer noch daran glaubt, sollte sog. Elementarschäden einschließen. In der „normalen“ Hausratversicherung sind Schäden durch Brand, Blitzschlag, Leitungswasser und Einbruchdiebstahl versichert. Elementarschäden (oder auch Naturgefahren), wie Überschwemmung, Lawinen, Schnee, Erdbeben und Vulkane sind dagegen nicht versichert.

Zum Glück sind in unseren Breiten Erdbeben und Vulkanausbrüche eher selten. Aber durch den Klimawandel steigt das Risiko von schweren Überschwemmungen deutlich an. Dabei müssen es nicht immer über die Ufer tretende Flüsse sein. Ein Elementarschadenereignis liegt auch vor, wenn es die Kanalisation das Regenwasser bei einem schweren Wolkenbruch nicht mehr fassen kann und einfach die Straße runter läuft. Das wird vor allem in größeren Städten zu einem echten Problem. Aus diesem Grund empfehlen wir allen den Einschluss dieser Klausel.

Übrigens: Viele denken, sie bekommen keinen Schutz gegen Naturgefahren, weil sie zu nah an einem Fluss wohnen. Fakt ist aber, dass fast alle Versicherungsschutz bekommen. Manche müssen höhere Selbstbeteiligungen in Kauf nehmen oder besonderen Schutz nachweisen. Aber nur die allerwenigsten erhalten gar keinen Versicherungsschutz. Gut, wer quasi im Fluss wohnt, muss sich auch nicht wundern. Wenn du wissen willst, was für Risiken in deiner Nachbarschaft lauern, schau doch mal hier.

Allgefahren-Deckung bzw. Einschluss unbenannter Gefahren

In Deutschland gilt vorrangig das Prinzip: Versichert ist, was ausdrücklich benannt ist. In vielen anderen Ländern gilt das Prinzip: Versichert ist alles, außer was ausdrücklich ausgeschlossen ist. Wir halten das für das sinnvollere und für den Kunden sichere System.

Mittlerweile gibt es auch hierzulande einige Anbieter mit sog. All-Risk- oder Allgefahren-Deckungen bzw. dem Einschluss unbenannter Gefahren. Da ist dann tatsächlich jedes Risiko versichert, was nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist.

Für die Hausratversicherung sind das in der Regel sog. Allmählichkeitsschäden, reine Abnutzung bzw. Verschleiß und Schäden durch Tiere und Pflanzen. Wer sich vor Termiten oder Holzwürmern schützen möchte, muss tatsächlich etwas länger suchen. Diese Klausel sorgt also ebenfalls für einen ruhigeren Schlaf.

Übernahme zusätzlicher Kosten

Der Vertrag sollte zusätzliche Kosten übernehmen, die bei einem schweren Schaden anfallen können. Wenn z.B. deine Wohnung brennt und unbewohnbar ist, brauchst du eine andere Bleibe. Dafür übernehmen gute Versicherer Hotelkosten. Wenn bei dir eingebrochen wurde, muss evtl. eine Nottür eingebaut werden oder dein Haus bewacht werden. Auch hier springen gute Hausratversicherungen ein.

Selbstbeteiligung im Schadensfall

Zuletzt empfehlen wir – wie bei den anderen Sachversicherungen auch – eine Selbstbeteiligung. Denn die Versicherung sollte für Schäden eintreten, die dich ruinieren würden. Durch die Selbstbeteiligung profitierst du von einem unmittelbar geringeren Beitrag. Außerdem entwickeln sich die Beiträge langfristig stabiler, wenn viele eine Selbstbeteiligung einschließen. Der Grund ist, dass die vielen (teuren) Kleinschäden entfallen.

Tipp zur Hausratversicherung für deine Immobilie zum Schluss

Kommt es zum Fall der Fälle, musst du natürlich irgendwie den Schaden und die Schadenhöhe nachweisen. Deswegen ist es sinnvoll, wenn du Belege und Quittungen sammelst. Am besten machst du regelmäßig Fotos des Hausrats und speicherst sie. An die Fotos, Belege und Quittungen solltest du auch kommen, wenn deine Wohnung komplett ausbrennt. Mache dazu also am besten ein Back-up, das du an einem anderen Ort oder in der Cloud aufbewahrst. Dann fällt der Nachweis im Schadensfall leicht.

Gern helfen wir dir bei Auswahl und Abschluss einer adäquaten Hausratversicherung! Schau einfach mal auf unserer Homepage oder buche direkt einen Termin bei uns.

Klassiche Mythen im Rahmen der Immobilien

Bitte hinterfrage alle "Fakten" die dir dein Berater*in an die Hand gibt
Bitte hinterfrage alle “Fakten” die dir dein Berater*in an die Hand gibt

Denkfehler #1 – Immobilien sind sicher

Würdest du 250.000€ Kredit aufnehmen, um damit in eine Aktie zu investieren? Vermutlich nicht, denn das ist ganz schön riskant. Interessanterweise nehmen aber viele Kredite auf, um ein Haus oder eine Wohnungen zu kaufen. Diese wollen sie vermieten oder später mit Gewinn verkaufen. Die Wertentwicklung bei Aktien kannst du jeden Tag an der Börse ablesen. Bei Immobilien siehst du den Preis, den jemand bereit ist, zu zahlen, nur an einem einzigen Zeitpunkt: Beim Verkauf. Daher kommt der Irrglaube, Immobilien seien sicher oder wertstabil. Wenn du dein Geld also in Immobilien investieren willst, überlege vorher, ob du alles auf eine kreditfinazierte Karte setzen möchtest.

Denkfehler #2 – Immobilien steigen im Wert

Was verzinst sich schlechter als dein Tagesgeldkonto? Betongold Immobilie! Kaum zu glauben, aber wahr. Die Rendite vom fremdfinanzierten Eigenheim beträgt durchschnittlich: minus 2,5% bis minus 6,8% p.a.. Das liegt vor allem an den Zins- und den Baunebenkosten (Makler, Steuer, Notar, Gutachter etc.). Dennoch haben Häuslebauer (also die, die bis zum Schluss durchhalten) ein höheres Vermögen, als Mieter. Das liegt aber an dem “Zwangssparvertrag” Immobilienkredit, nicht an der Rendite von Eigenheimen.

Substanz kann nie (von ideellen Werten und Kunst mal abgesehen) an Wert steigen. Die Hütte, die du dir heute hinstellst, ist in 40 Jahren (ohne Renovierung) praktisch nichts mehr wert. Das einzige, was an Wert zulegen kann, sind die Grundstücke.

Vier von zehn Eigentümern, die den Angebotspreis zu hoch eingeschätzt haben, überschätzten den aktuellen Marktwert um 20 bis 40 Prozent.

Denkfehler #3 – Bei den niedrigen Zinsen muss man eine Immobilie bauen!

Zinsen sind nur ein Kostenfaktor. Bevor du dich von niedrigen Zinsen verrückt machen lässt, solltest du gut überlegen und rechnen, wie viel Haus du dir wirklich leisten kannst.

Verwende bitte mindestens genauso viel Zeit in die Finanzplanung wie in die Auswahl der Wandfarbe oder des Heizkessels und zwar BEVOR du dich für die eigenen vier Wände entscheidest. Beim Thema Finanzen gilt leider nicht: “Was nicht passt, wird passend gemacht”!

Mit folgenden Eckdaten kannst du dich deinem Maximalhaus nähern:
Rate: max. 35% des Haushaltseinkommens
Eigenkapital: 20%
Laufzeit: 20 Jahre

Denkfehler #4 – Eine eigene Immobilie bauen ist günstiger als mieten

“Es ist ist doch egal, ob ich Miete zahle oder dafür mein eigenes Haus bei der Bank abbezahle!” Ach wirklich? Was häufig “vergessen” oder “übersehen” wird: Die Rate der Bank entspricht der Kaltmiete. Nebenkosten und Strom hast du weiterhin. Hinzu kommen:
Instandhaltung: Im Laufe eines Immobilienlebens gibst du enorme Summen zur Instandhaltung aus. Das ist in der Kaltmiete “inklusive”.
Baunebenkosten ca. 20%: Makler, Notar, Grunderwerbssteuer
Pendeln: Wer nicht in der Stadt baut, gibt in der Regel deutlich mehr Geld für Auto und ÖPNV aus.
Laufende Nebenkosten: Müllgebühren, Winterdienst und Versicherungen werden in einem großen Mietshaus auf alle umgelegt. So zahlt jeder einen relativ kleinen Anteil. In einem Einfamilienhaus trägst du alle diese Kosten. Sie sind also tendenziell höher.

3 von 4 Häuslebauern zahlen am Ende deutlich mehr als geplant. Jeder 5. musste 20% mehr bezahlen, jeder 10. sogar 30%. Bei einer geplanten Bausumme von 300.000€ sind das bei jedem 5. Bauherren 60.000€ mehr als geplant. Wenn also finanzielle Überlegungen beim Hausbau eine Rolle spielen sollen, denke bitte an alle Kosten und Nachteile.

So nun bist du darn. Gib uns gern ein Feedback oder melde dich gern mit deinen Wünschen bei uns.

Dein Tom und dein Stephan

Du hast noch Fragen zum Thema Versicherungen und finanzielle Absicherung?




Seit 2011 sind Stephan Busch und Tom Wonneberger die PROGRESS Finanzplaner. In ihrem Blog erklären sie alles rund um Versicherungen und Finanzen - einfach und verständlich. Weitere Infos findest Du auf der Über Uns Seite.


One thought on “10 Fakten die du vor dem Kauf deiner Immobilie wissen solltest”

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