Lebensphasenberatung – Immobilie

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Was ändert sich durch den Erwerb einer Immobilie? In diesem Beitrag geben wir einen Überblick über alle relevanten finanziellen Aspekte beim Hausbau.

Einnahmen und Ausgaben

Erfüllst du dir den Traum vom Haus mit Krediten, gehst du große Zahlungsverpflichtungen ein. Diese haben massiven Einfluss auf die Ausgaben deines Haushalts. Die Summe aus Tilgung und Zinsen („Annuität“) sollten maximal 30% des Einkommens ausmachen. Damit ist auch in schlechteren Zeiten genügend Puffer vorhanden. Wenn du deine Einnahmen und Ausgaben planst, kannst du die Kaltmiete abziehen. Schaue dazu am besten in den Mietspiegel. Die Betriebskosten fallen auch im eigenen Haus an. Des Weiteren solltest du von Anfang an eine Rücklage für Sanierungen und Renovierungen einplanen. Orientiere dich dabei einfach an § 28.2 der zweiten Baurechnungsverordnung:

Bezugsfertigkeit der Immobilie vor… Instandhaltung + Schönheitsreparaturen pro Jahr und qm Beispiel für ein 150qm Haus pro Monat
…weniger als 22 Jahren 7,10€ + 8,50€ 195€
…22 bis 32 Jahren 9,00€ + 8,50€ 219€
…über 32 Jahren 11,50€ + 8,50€ 250€

Haftungsrisiken

Als Eigentümer haftest du unbegrenzt für Gefahren, die vom Grundstück oder Gebäude ausgehen. In bestimmten Fällen vermutet der Gesetzgeber sogar ein Verschulden (§§ 836 ff BGB) und du musst nachweisen, die erforderliche Sorgfalt beachtet zu haben. Besitzt du einen Öltank oder eine Fotovoltaikanlage, haftest du du speziell. Zur Absicherung sollte deine Privathaftpflicht entsprechende Klauseln aufweisen. Wenn diese nicht ausreicht, schließe eine Bauherrenhaftpflicht ab. Vermietest du die Immobilie ist eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht notwendig.

Invalidität

Verringert sich vorübergehend oder dauerhaft dein Einkommen aufgrund Krankheit oder Unfall, steht deine Finanzierung auf der Kippe. Auch wenn beide Partner eine klare Rollenverteilung haben, solltet ihr beide über eine entsprechende Arbeitskraftabsicherung verfügen. Fällt der Partner aus, der sich um Haushalt und Kinder kümmert, sind zwei Szenarien denkbar: Entweder steigen eure monatlichen Kosten, da ihr Hilfe im Haushalt bzw. bei der Kinderbetreuung benötigt oder eure Einnahmen sinken, da der berufstätige Partner Aufgaben übernehmen und kürzer treten muss. Für diese Fälle empfehlen wir eine Berufs- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung.

Todesfall

Im Todesfall sollte ausreichend Kapital vorhanden sein, um die Restschuld zu bezahlen. Sinnvoll ist eine Risikolebensversicherung mit fallender Versicherungssumme entsprechend der Restschuld für beide Partner.

Besitz

Das eigene Haus dürfte neben der Arbeitskraft dein größtes Vermögen sein. Schäden am oder im Haus erreichen schnell finanziell bedrohliche Ausmaße. Sturmschäden am Dach oder der Solaranlage, ein Brand oder ein überfluteter Keller erreichen mit ihren Beseitigungs- und Folgekosten schnell mehrere Zehntausend Euro. Die meisten Banken verlangen für eine Kreditzusage in der Regel eine Rohbau- und Wohngebäudeversicherung. Der Hausrat eines Hauses ist meistens hochwertiger, daher solltest du deinen Bedarf einer entsprechenden Absicherung ebenfalls prüfen.

Ruhestand

Die Immobilie stellt Vermögen dar, das du bei der Planung deiner Altersvorsorge berücksichtigen kannst. In der Regel verringert sich der finanzielle Bedarf im Alter durch die eingesparte Miete. Allerdings musst du, wie oben gezeigt, die Betriebskosten bezahlen und Rücklagen für künftige Renovierungs- und Erhaltungsmaßnahmen bilden. Wenn du auch im Alter in deiner Immobilie wohnst, kannst du dein Versorgungsziel mit einer fiktiven Mietersparnis (Vergleichsmiete abzüglich Instandhaltung) reduzieren. Voraussetzung ist, dass du die Immobilie bis zum Ruhestand abbezahlt hast. Solange du deinen Kredit abbezahlst, solltest du keine Altersvorsorgeverträge abschließen. Denn nach Kosten und Steuernweisen diese in der Regel eine geringere Rendite auf, als die Kreditzinsen. Ist die Immobilie bis zum 50. Lebensjahr abbezahlt, bleibt ausreichend Zeit für die Altersvorsorge. Am einfachsten behälst du die Rate bei, nur dass du sie in einen Vorsorgevertrag packst.

Pflege

Wenn du pflegebedürftig wirst, musst du alle Vermögenswerte nutzen, um die Pflegemaßnahmen zu bezahlen. Unter Umständen musst du auch dein Haus zur Finanzierung der Pflegemaßnahmen verwertet. Andererseits kannst du das Haus bei Bedarf alters- und behindertengerecht umbauen.So kannst du dich in deiner gewohnten Umgebung pflegen lassen. Die Pflegeversicherung zahlt nur einen Teil der anfallenden Kosten. Man spricht hier von einer Teilkaskodeckung, Allerdings hast du in der Regel weitere Einnahmen. Wenn du eine Berufs- oder Erwerbsunfähigkeitsversicherung hast, leistet diese auch bei Pflegebedürftigkeit. Auch die Erwerbsminderungsrente solltest du berücksichtigen. Wenn du im Ruhestand bist, bekommst du gewöhnlich eine Altersrente. Leistungen aus der Pflegeversicherung erhälst du zusätzlich zu deinen anderen Einkünften. Oftmals reicht das also aus. Die tatsächliche Lücke solltest du dennoch überprüfen.

Sonstige Risiken

Wer eine Immobilie besitzt, muss rechtliche Auseinandersetzungen einkalkulieren, z.B. Nachbarschaftsstreitigkeiten oder Streitigkeiten mit Mietern. Versicherer bieten für den Eigentümer verschiedene Dienstleistungen rund um das Haus an („Assistanceleistungen“). Sofern du Baumaßnahmen in eigener Regie durchführst, kannst du zusätzliche Vorsorge für den Fall treffen, dass Helfer einen Unfall erleiden.

Vermögen – Verbindlichkeiten

Aufgrund unvorhergesehener Kosten, wie Renovierungen oder Schönheitsreparaturen solltest du sechs, statt der üblicherweise empfohlen drei Monatsausgaben als Notgroschen auf einem Tagesgeldkonto zur Verfügung haben. Bilde von Anfang an eine Rücklage für Renovierung und Sanierung:

Maßnahme Nach …
Malerarbeiten 3 – 7 Jahren
Fenster + Türen 13 – 18 Jahren
Küche 15 Jahren
Heizung 15 – 20 Jahren
Außenfassade 16 – 20 Jahren
Bad 20 Jahren
Dach 30 – 35 Jahren

Wenn du deine Immobilie mittels Kredit finanzierst, solltest du vorher alle Verbindlichkeiten wie Dispo- oder Ratenkredite tilgen. Das verbessert deine Kreditwürdigkeit und schafft mehr Spielräume. Hast du Vermögen z.B. Sparbücher oder Versicherungen, solltest du prüfen, ob du dies als Eigenkapital nutzen kannst. Sinnvoll ist dies dann, wenn die Zinsen nach Kosten und Steuern unter dem Kreditzins liegen. Je höher dein Eigenkapital, desto besser sind die Kreditkonditionen und desto kürzer ist die Laufzeit. Im besten Fall sparst du also doppelt: bei der Zinshöhe und der Laufzeit.

Fazit

Eine Immobilie ist meistens die größte Investition deines Lebens. Aus diesem Grund ist eine eingehende Finanzplanung dringend notwendig. Dabei solltest du die Finanzierung und Versicherungen klären, bevor es an die eigentliche Planung des Hauses geht. Damit vermeidest du unliebsame Überraschungen und kannst deinen Traum vom eigenen Haus entspannt realisieren. Verwende mindestens genauso viel Zeit in die Finanzplanung wie in die Auswahl der Wandfarbe oder des Heizkessels. Es lohnt sich.

In jedem Fall solltest du dir unabhängige, professionelle Hilfe suchen. Wenn du mit dem Gedanken spielst, ein Haus zu bauen und dir über einzelne Punkte unsicher bist, sprich uns an!

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