Der Fahrplan zum eigenen Haus

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Die Zinsen sind niedrig wie nie und die Mieten steigen allerorten. Grund genug, sich endlich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Oder?

Selbst die größte Tageszeitung Europas titelt mittlerweile, wie sich (scheinbar) jeder ein Haus leisten kann. Da muss ich doch schön blöd sein, wenn ich weiterhin meinem Vermieter jeden Monat einen großen Batzen Geld überweise, den ich doch viel besser in MEINE vier Wände investieren kann. Nicht wahr?

Lässt sich nicht am Ende sogar ohne große Mühen durch die steigenden Häuserpreise bares Geld verdienen? Wer so denkt, dem sei ein Blick etwa 7 Jahre zurück in die USA empfohlen. Dort war das Klima ähnlich: künstlich niedrig gehaltene Zinsen, steigende Immobilienpreise und Banken, die Kredite ohne Eigenkapital vergeben. Das Ergebnis? Die Welt ist haarscharf am Finanz-GAU vorbeigeschrammt. Banken von der Größe ganzer Staaten mussten verstaatlicht werden, Rettungsschirme wurden aufgespannt und die wahren Kosten sind noch nicht abschätzbar.

Lohnt es sich also tatsächlich, in die eigenen vier Wände zu investieren?

Hausbau - Informationsphase

Fragen über Fragen! Am Anfang sollte man sich über das “Ob” im Klaren werden.

Zunächst einmal sollten die Vor- und Nachteile gegenübergestellt und abgewogen werden. Denn wie alles, haben auch Immobilien zwei Seiten. Leider werden die Nachteile bzw. Risiken in der aktuellen Debatte gern verdrängt.

Vorteil Nachteil
Ersparnis Kaltmiete Kreditkosten
Unabhängigkeit von der Mietentwicklung Abhängigkeit von der Zinsentwicklung
Unabhängigkeit von Vermietern Räumlich gebunden
Individuelle Gestaltung möglich Instandhaltungskosten
Alters- und behindertengerechte Anpassungen möglich Versicherungskosten
„Gutes Gefühl“ Beteiligung an Infrastrukturmaßnahmen
Teil der Altersvorsorge Gesetzliche Vorgaben berücksichtigen (Dämmung)
Laut Statistik höheres Vermögen als Mieter Weniger Einkommen für Konsum

Wer also mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu bauen oder eine Wohnung zu kaufen, sollte sich sehr ausführlich mit den oben erwähnten Punkten auseinandersetzen und sich genau überlegen, ob er die Nachteile in Kauf nehmen kann und möchte. Sinnvollerweise sollten sich Bauwillige mit einem unabhängigen Berater – nicht mit einem Immobilienmakler – darüber unterhalten. Denn ein Immobilienmakler lebt davon Häuser oder Wohnungen zu verkaufen und wird eher selten davon abraten.

Sind das Für und Wider sorgfältig abgewogen und die Entscheidung ist positiv ausgefallen, ist ein Fahrplan wichtig. Andernfalls verzettelt man sich in der Vielzahl von Sonderangeboten, gesetzlichen Vorgaben und Förderprogrammen. Es ist unbedingt die Faustregel: „Erst die Finanzierung klären, dann bauen“ zu berücksichtigen. Wer sich nämlich seine „Traumimmobilie bereits ausgesucht hat, wird leicht zum „Opfer“ von Banken und Finanzierungsvermittlern. Am Ende ist der Kredit größer, als die eigene Leistungsfähigkeit.

 Schritt 1: Haus Ja oder Nein?

Im ersten Schritt geht es um die grundsätzlichen Fragen:

Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Stadt oder Land?
Haus oder Wohnung?
Bauen oder kaufen?
Welche Versicherungen sind wirklich notwendig?
Welche zusätzlichen Kosten kommen auf mich zu?
Was ist, wenn wir uns einmal scheiden sollten?

Man könnte zu jeder dieser Fragen einen eigenen Beitrag schreiben. Hier genügt es zunächst, sich im Klaren zu werden, dass, bevor es konkret wird, diese (und möglicherweise noch andere) wesentlichen Fragen geklärt werden.

Exemplarisch nehmen wir uns einmal den Punkt „Stadt oder Land“ vor. Wer in die Stadt zieht, muss meist mit wesentlich höheren Grundstückskosten rechnen. Auf dem Land ist es billiger, doch sollte man bedenken, dass auf dem Land zum Teil sehr hohe Pendelkosten auftreten. Bereits an diesem Beispiel zeigt sich, wie wichtig die gründliche Auseinandersetzung damit ist, um nicht irgendwann festzustellen, dass man sich übernommen hat.

Die Ergebnisse sind am besten schriftlich für sich festzuhalten.

Schritt 2: Vorfinanzierung

Hausbau - Vorfinanzierung

Für den Hausbau gilt: Erst Schein auf Schein, dann Stein auf Stein

Es geht darum, so viel wie möglich Eigenkapital aufzubauen. Denn: je mehr davon vorhanden ist, desto wahrscheinlicher und günstiger wird ein Kredit. Außerdem sind alle Nebenkosten (min. 15% der Immobilienkosten) wie Notar, Makler und Grunderwerbssteuern davon zu bezahlen, denn diese können nicht finanziert werden. Als Faustregel gilt, mindestens 20% bis 25% Eigenkapital einzubringen. Die zweite Phase dient noch einem anderen Zweck. Wer einmal einen Kredit mit einer monatlichen Rate von 1.200€ aufgenommen hat, kommt nicht mehr raus aus der Nummer. Es ist also sinnvoll, mal zu „testen“ ob man überhaupt so viel entbehren kann. Man zieht also von seiner möglichen Kreditrate die Kaltmiete ab und spart diesen Betrag jeden Monat. Entweder auf ein Tagesgeldkonto oder in einen Bausparvertrag. Wer das z.B. fünf Jahre durchhält hat erstens einen großen Batzen Eigenkapital und zweitens die Erkenntnis, dass die zukünftige Rate tragbar ist. Tja, und wer nach den fünf Jahren doch nicht mehr bauen will, freut sich über einen großen Betrag zur freien Verfügung. Ganz wichtig: Hände weg von Rentenversicherungen oder Aktien!

Schritt 3: Tilgen

Hier geht es darum, möglichst schnell den Kredit zu tilgen. Eine kleine Rechnung soll das verdeutlichen:

Hausbau - Bauphase

Wenn genügend Eigenkapital gesammelt worden ist, geht es ans Bauen und Tilgen.

  Langsame Tilgung Schnelle Tilgung
Kredit 200.000€ 200.000€
Nom. Zins 3,8% 3,8%
Tilgungsdauer 35 Jahre 20 Jahre
Monatliche Rate 860€ 1.190€
Kreditkosten 162.000€ 86.000€
Gesamtkosten 362.000€ 286.000€

Im Beispiel unterscheiden sich nur die Tilgungsdauer und damit die Ratenhöhe. Es zeigt sich aber vor allem, dass die Gesamtkosten durch die wesentlich längere Laufzeit um fast 80.000€ höher liegen. Allerdings haben weder die Bank noch der Kreditvermittler ein Interesse daran, dem Kunden das zu sagen, denn die Bank verdient im zweiten Beispiel 80.000€ weniger und der Kreditvermittler wird möglicherweise Probleme bekommen, den Kredit zu vermitteln, da die Rate die Haushaltskasse sprengt. Deshalb sollte man unbedingt entweder selbst rechnen oder aber einen unabhängigen Berater aufsuchen.

Gern vereinbaren Banken sogenannte Sondertilgungsrechte. Damit hat der Kunde die Möglichkeit, z.B. zum Jahresende zusätzlich zu tilgen. Banken und Vermittler werben dann damit, dass man den Kredit ja so viel schneller zurückzahlen könne. Das ist Augenwischerei, da so gut wie niemand die Sondertilgung in Anspruch nimmt. Deshalb: Rate rauf und auf Sondertilgung verzichten. Viel wichtiger ist es, die Möglichkeit einer Ratenpause und Ratenänderung einzuschließen. So kann flexibel und ohne Mehrkosten auf eine veränderte Einkommenssituation reagiert werden. Möchte man die Rate ohne eine solche Vereinbarung später anpassen, lassen sich das die Banken fürstlich bezahlen.

 Schritt 4: Rücklage und Ruhestand

Hausbau - Ruhestand

Wenn das Haus erstmal steht und abbezahlt ist, kann man beginnen, für den Ruhestand vorzusorgen.

Im vierten Schritt geht es um den Aufbau einer Rücklage fürs Haus sowie des Einkommens für den Ruhestand. Denn so ein Haus kommt ebenfalls in die Jahre und muss in gewissen Abständen renoviert und saniert werden. Außerdem ändern sich regelmäßig die gesetzlichen Vorgaben, so dass zum Beispiel neue (teure) Heizkessel installiert werden müssen. Dieser Posten wird oftmals in der Rechnung vergessen. Im Laufe der Zeit baut man gewissermaßen noch mal ein zweites Haus. Aber auch das ist wieder logisch, denn im Zweifel nimmt man einen weiteren Kredit auf. Die Bank gewinnt also wieder. Und der Kreditvermittler. Nur nicht der Häuslebauer. Es ist eine Binsenweisheit, aber wird gern vergessen: Beton kann man nicht essen. Soll heißen: Ich spare mir im Ruhestand zwar die (Kalt)-miete, aber habe Versicherungsaufwand, Heiz- und Stromkosten, Müllabfuhr, Grundsteuer usw., die ich entrichten muss. Dazu kommen die normalen Lebenshaltungskosten. Oftmals reicht die gesetzliche Rente dafür nicht aus, so dass zusätzliches Einkommen nötig ist.

 Wer diese Schritte beherzigt, wird sich den Traum vom eigenen Haus erfüllen können. Wer meint, besonders schlau zu sein und stattdessen auf Förderprogramme und windige Kreditangebote setzt, für den wird das ganze wahrscheinlich eher zum Albtraum.

Zum Schluss sei noch gesagt, dass die eigenen vier Wände vor allem ein Luxus sind, den man sich leisten können muss. Es lohnt sich jedoch nicht, dafür auf alles andere zu verzichten. Zu viele Beziehungen und Existenzen gehen darüber zu Bruch.

2 thoughts on “Der Fahrplan zum eigenen Haus”

  1. David Müller says:

    Meine Frau und ich träumen seit langem von unserem eigenen Haus. Unglücklicherweise fehlt uns das nötige Kleingeld für den Hausbau. Doch dank dieser Seite ist es gut zu wissen, wie man Schritt für Schritt in der Zukunft vorangehen könnte. Die hier aufgelisteten Vor- und Nachteile würden diese Entscheidung unterstützen.

    1. Tom Wonneberger says:

      Hallo David,

      danke für deinen Kommentar!

      Bei individuellen Fragen stehen wir euch gern zur Verfügung: http://termin.progress-dresden.de/

      Viele Grüße

      Tom Wonneberger

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